4 режима налогообложения при сдаче жилья
Любой доход от сдачи квартиры подлежит налогообложению. Закон предоставляет четыре легальных способа: НДФЛ как физлицо, режим самозанятого (НПД), ИП на патентной системе (ПСН) и ИП на упрощённой системе (УСН). Калькулятор сравнивает все четыре варианта с учётом страховых взносов и находит оптимальный.
Сравнение режимов при аренде 40 000 ₽/мес
| Режим | Ставка | Налог + взносы, ₽/год | Чистый доход |
|---|
| НДФЛ (физлицо) | 13% | 62 400 | 417 600 |
| Самозанятый (от физлиц) | 4% | 19 200 | 460 800 |
| ИП патент (Москва) | Фикс. | ~57 390 | ~422 610 |
| ИП УСН 6% | 6% | ~57 390 | ~422 610 |
Когда какой режим выгоднее
Самозанятый — при аренде до 200 000 ₽/мес от физлиц. Нет взносов, ставка 4%. ИП на патенте — при высокой аренде (от 80 000 ₽/мес), когда фиксированная стоимость патента дешевле процентного налога. ИП УСН 6% — при сдаче юрлицам или нескольких объектов. НДФЛ — невыгоден почти всегда, но не требует регистрации.
Источники
- НК РФ, гл. 23 (НДФЛ), гл. 26.2 (УСН), гл. 26.5 (ПСН)
- ФЗ № 422-ФЗ — Налог на профессиональный доход
- Письмо ФНС от 18.11.2022 — о применении НПД для арендодателей
- НК РФ ст. 430 — страховые взносы ИП 2026
Часто задаваемые вопросы
Какой налог платить при сдаче квартиры?
Четыре законных варианта: 1) Физлицо НДФЛ 13% (прогрессивная шкала) — декларация 3-НДФЛ. 2) Самозанятый НПД 4% (от физлиц) или 6% (от юрлиц) — лимит 2.4 млн ₽/год. 3) ИП на патенте — фиксированная стоимость от региона. 4) ИП на УСН 6% «Доходы» — налог уменьшается на страховые взносы. Не платить — штраф 20–40% от суммы налога + пени.
Выгодно ли оформить самозанятость для сдачи квартиры?
При сдаче физлицу ставка НПД — 4% (против 13% НДФЛ). При аренде 40 000 ₽/мес экономия — ~43 000 ₽/год. Лимит дохода — 2.4 млн ₽/год (200 000 ₽/мес). Бонус 10 000 ₽ снижает налог в первые месяцы. Минусы: нет трудового стажа, нельзя сдавать нежилые помещения. Регистрация через приложение «Мой налог» за 5 минут.
Сколько стоит патент на сдачу квартиры?
Стоимость патента зависит от региона и площади: Москва — 36 000–60 000 ₽/год, Санкт-Петербург — 30 000–45 000 ₽, регионы — 15 000–30 000 ₽. Плюс страховые взносы ИП — 57 390 ₽/год (2026). С 2023 можно уменьшить стоимость патента на взносы (до 100% для ИП без работников). Патент выгоден при аренде от 50 000 ₽/мес.
Можно ли уменьшить НДФЛ при сдаче квартиры?
НДФЛ 13% платится с полной суммы аренды. Уменьшить нельзя — профессиональные вычеты для физлиц-арендодателей не предусмотрены. Единственный способ снизить нагрузку — перейти на другой режим (самозанятый, ИП). При доходе от аренды более 5 млн ₽/год ставка НДФЛ увеличивается до 15–22% (прогрессивная шкала с 2025).
Что будет если не платить налог со сдачи квартиры?
Штраф за неуплату — 20% от суммы налога (40% при умышленном уклонении). Пени — 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки. Штраф за отсутствие декларации 3-НДФЛ — 5% от суммы за каждый месяц (максимум 30%). ФНС выявляет незарегистрированную аренду по обращениям соседей, банковским переводам и данным Росреестра.
ИП УСН 6% или самозанятый — что выгоднее?
Самозанятый (4%) выгоднее при аренде физлицам до 200 000 ₽/мес: налог ниже, нет взносов. ИП УСН 6% выгоднее при высоком доходе (>100 000 ₽/мес): налог 6% уменьшается на взносы 57 390 ₽ (фактическая ставка ~4.5%). Плюс ИП — пенсионный стаж. Минус — бухгалтерия и взносы даже при отсутствии дохода.
